不動産経営
不動産経営

副業としてのマンション経営・法人化の検討・節税効果の高い確定申告の実施

政府の働き方改革の一環として会社員の副業・兼業が事実上解禁されました。副業の形態は様々ですが、その中のひとつとしてマンションの部屋を賃貸に出してそこから継続的な家賃収入を得る方法、いわゆるマンション経営にも大きな注目が集まっています。

マンション経営はその事業の大部分を賃貸管理会社に委託することができるため、その分本業の仕事に専念することが出来ます。将来の年金不安が叫ばれる中、定年後の収入の積み増しとしての役割や相続税対策としても一定の効果が期待出来るなど、マンション経営には色々なメリットがあるのは確かです。

所得計算の仕組み

マンション経営を行うとほとんどの場合、確定申告をする必要が出てきます。家賃収入から得られる不動産所得は総合課税の対象なので、確定申告の際に本業の給与所得と合算して最終的な所得税額を算出していきます。

合算するということは、仮に副業のマンション経営が赤字となってしまった場合でも給与所得と損益通算することで、給与等から源泉徴収された所得税の一部(若しくは全額が)還付金という形で戻ってくるということです。

マンション経営による不動産所得は毎月の家賃収入の合計金額から必要経費を差し引いて求めますが、この必要経費には現金支出を伴わない減価償却費も当然に含まれるため、事業を始めた当初は特に所得が圧縮・若しくは赤字化することも十分あり得ます。

こういった点に着目して、一般的には会社員が副業として行うマンション経営は節税効果の高い不動産投資法だと言われています。
確かにその説明には一理ありますが、だからといって恒常的に赤字体質のマンションを購入してしまっては本末転倒です。あくまでも損益通算は副次的に得られるメリットとして捉えることが大切です。

購入前の物件の検討が最重要です

前述の、マンション経営の様々なメリットを享受するためには、投資の対象に値する真に価値のあるマンションを見極める必要があります。

一定の給与収入と勤続年数さえ満たしていれば、割と容易に始められるマンション経営ですが、実は長期的に経営の黒字を維持していくのは想像以上に大変です。少子化による人口減は将来の空室リスク(家賃収入の減少)に直結しますし、なによりも、ご自身が所属するマンション管理組合の運営内容によっては想定外の大きな出費が生じる恐れも十分想定されるからです。

マンションを購入すると区分所有者として漏れなくマンションの管理組合に加入することになりますが、毎月徴収される管理費や修繕積立金、定期的に実施される各種メンテナンス・修繕工事、さらには10数年の長期的サイクルで実施される大規模修繕工事の内容など、どれもマンション経営の成否に直結するものばかりです。
こういった点を事前に精査・検討することが成功のための第一歩となります。

また、本格的な不動産経営をお考えの場合は、個人として物件を購入するよりも当初から法人を設立して会社名義としたほうが節税効果が高いため、こちらも検討する価値は十分にあります。

確定申告はマンション会計の専門家に依頼するのが一番です

確定申告の際に計上する経費についてもマンションを熟知しているか否かによって、その計上額に大きな違いが生じてきます。計上する経費が大きければ大きいほど所得は圧縮されるため、その分節税効果も高くなっていきます。マンション会計は一般的な企業会計とは仕組みがだいぶ異なります。

確定申告の際には、ご自身で判断される前にマンション管理会社の出身である当事務所の税理士兼管理業務主任者にぜひご相談ください。

法人化の検討も

当事務所では、個人事業形態よりも節税効果の高い法人成り・プライベートカンパニー(不動産管理会社)の検討、設立、会計帳簿の作成補助、決算・申告業務に関してもトータルなサポートを提供しています。

法人による資産管理の形態としては、次の4パターンが掲げられます。

  1. 管理委託方式
  2. 転貸(サブリース)方式
  3. 建物のみを法人名義とする方式
  4. 個人所有不動産の全てを法人名義とする方式

これら4つの中で最も容易に実行可能なのは、個人所有の物件の管理のみを法人に委託する1番目の方式ですが、そこから得られる所得分散効果は5~10%が限界となります。

2番目の、個人から一括で借り上げた不動産を転貸するといった方式も、あくまでも不動産の名義は個人のままなので法人に移せる収入はおよそ15~20%が限度となってきます。

一方の、3番目と4番目の方式はともに不動産の名義を個人から法人へ移転するため、物件から生じる収益は全額プライベートカンパニーのものとなります。

節税効果としては4番目の土地建物全体を個人から法人所有に移す方法がベストといえますが、同族会社であるプライベートカンパニーにおいては「土地の譲渡価額の決定」という税務上の問題をクリアする必要があり高額な売却益が生じてしまう可能性があるため、安易な選択は要注意となります。

その点、3番目の建物のみを個人から法人に移転する方式なら基本的に売却益は生じないため、より低いコストで資産の移転が可能となりますが、区分所有マンションの場合は土地と建物は不可分な関係にあるため、この方式は採ることが出来ません。一棟丸ごと所有しているマンションやその他戸建て不動産の場合には、この方式はとても有力な選択肢となってきます。

個人から法人への所有権移転の際には、当該物件にローンが付されているかどうかも考慮する必要があるなど、その実行にはいくつものハードルがあります。場合によっては1番目または2番目の方式も併せて検討するなど、プライベートカンパニーを設立する際には、事前の下準備が欠かせません。

当事務所では、上記の4形態それぞれのメリット・デメリットを踏まえた上で、よりベターな節税に向けた法人化のアドバイスをさせて頂いております。

さらに投資対象としてのマンション購入ではなく、終の棲家として購入を検討している方々からのご相談も幅広く承っています。お気軽にお尋ねください。

税理士報酬(税抜)顧問契約なしの場合

マンションまたはアパート、駐車場経営に特化した不動産所得、プライベートカンパニーの決算・申告業務を対象とした報酬額です。年1回の関与の場合は以下の通りとなります。

項目 個人の方 法人の方
年末調整事務 25,000円~ 25,000円~
決算申告業務(記帳代行含まない) 60,000円~ 120,000円~
決算申告業務(記帳代行含む) 120,000円~ 240,000円~

税理士報酬(税抜)顧問契約ありの場合

会計帳簿の入力チェックや、資産運用に関するご相談、事業計画シミュレーションなど、継続的な関与をご希望の場合は月額顧問契約も承っております。月額顧問契約ありの場合の報酬表は以下の通りです。

項目 個人の方 法人の方
月額顧問料 10,000円~ 20,000円~
年末調整事務 無料(5名まで) 無料(5名まで)
決算申告業務 40,000円~ 80,000円~

お問い合わせ

お電話は平日午前10時~18時まで。以下のメールフォームからは随時受付中です。
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