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マンションのルール
マンションのルール

マンション購入時に検討すべきポイント・共同生活ならではのルール

分譲マンションの購入は、いわゆる一戸建て住宅の購入とは様々な面で違いがあります。マンションの区分所有者になることで新たに生じる組合員としての義務や権利、共同住宅の一員として生活していく上での心構えやビックリするような独自ルールの存在など、今までマンションというものに縁のなかった方々にとっては初耳となるケースが分譲マンションにはいくつも存在しています。

終の棲家として、または投資の対象としてマンションの購入を検討する方々の多くが抱えている不安に思う点や疑問に感じる点を、税理士そしてマンションの管理業務主任者としての立場から分かりやすくお答えいたします。

管理規約はマンションの憲法的存在

マンションを律する法律として真っ先に思い浮かぶのは区分所有法ですが、世の中に存在するマンションはどれも千差万別です。

マンションエントランス

それら個々のマンションを区分所有法ひとつで全て律するのは不可能なので、まずは区分所有法にてマンションの基本的な決まり事を定め、細部についてはマンションごとに管理規約を設けてそこに独自のルールを定めていくといった仕組みになっています。

つまり管理規約を理解、読み込むことが検討対象のマンションを理解する第一歩となってきます。

マンションならではの制約として…

例えば、戸建て住宅の所有者なら、誰に断ることもなく当たり前のように出来るマイホームの修繕や模様替えも、区分所有権の対象となる分譲マンションでは大幅に制限されてしまいます。

個々のマンション管理規約によって細かい違いは出てきますが、基本的に所有者が自ら行えるのは専有部分とされる部屋内のみで、ベランダやサッシ、玄関扉など共用部分とされる部分は勝手に行うことは出来ません。

マンション各住戸の玄関扉

また、たとえ部屋内のリフォームであっても、その多くは管理組合に対して事前の届出と承認を得る必要があるため、やはり勝手なリフォーム行為は許されていないケースがほとんどです。

エアコンを新たに設置したいと考えて、壁に穴をあけるといった行為もマンションの躯体に重大な影響を与える恐れがあるため管理組合の許可なしには出来ないのが通常ですし、ベランダやバルコニーに私物を単に置く行為であっても消防の避難ハッチとの兼ね合いから事前の確認が必要不可欠となってきます。フローリングの張替えも管理規約によってはその遮音等級が細かく指定されている場合があります。

分譲マンションでは自らが所有する専有部分だけでなく、他の区分所有者の専有部や組合員全員の共有に属する共用部分への影響といったものを常に意識しながら、時には必要に応じて個々のマンションが独自に定める管理規約の存在も念頭に入れつつ生活していく必要があります。

これから購入しようと考えているマンションには、一体全体どういったルールが定められているのか、購入前にはぜひともマンション管理規約を一読することをお勧めします。

重要事項調査報告書を入手して、マンションの過去の工事履歴を確認しよう

(鉄骨)鉄筋コンクリート造りがほとんどのマンションでは定期的な修繕工事が必要不可欠です。

露出水道管

コンクリートといえば頑丈なイメージが一般的ですが、コンクリートは髪の毛ほどの細い亀裂がほんの数ミリ発生しただけでも、そこから容易に水が浸透し内部の鉄筋を腐食させたり、下階の住戸の天井から水漏れを引き起こしたりします。

そのため、外壁や階段、屋上などといった共用部分の修繕を定期的に行わないとマンションはどんどん傷つき、資産価値も失われていってしまうため、マンションでは通常、12年から15年ほどの周期で大規模修繕工事と呼ばれる大掛かりな工事が実施されることになります。

大規模修繕工事の原資は管理組合の修繕積立金から賄われます

大規模修繕工事には多額の費用が必要になることがほとんどです。建物の規模や築年数・工事個所の選定など、個々の事情・建物の傷み具合によって必要とされる費用はケースバイケースですが、例えば、階数10階未満・住戸数30戸前後の比較的小規模なマンションであっても1,000万円を下回ることはあまりないと考えていいと思います。

エレベーターホール

そしてここに、老朽化した給排水管の更生・更新工事や、エレベーターのリニューアル工事などがさらに加わってくると、追加で数千万円の費用負担が発生してくるため、マンション管理組合はそれらに備えて管理費とは別に修繕積立金を各組合員(区分所有者)から毎月徴収するという仕組みを採っています。

この毎月の管理費と修繕積立金(以下、管理費等と呼称します)はマンションの区分所有者ならば必ず支払わなければならないものなので、マンションを購入する際にはこの金額設定が果たして妥当なものなのか確認することがとても大切になってきます。

管理費等があまりにも安い物件の場合、当初の負担は軽くて済みますが、そのままでは将来予定されている大規模修繕工事の費用を賄えない可能性が出てきてしまいます。

そうなってしまうと、区分所有者から一時金としてまとまった費用を徴収するか、または管理組合が債務者となって外部から不足分の借入を行う必要が生じるなど、どちらにせよ大きな問題となってしまうため、マンション購入時には、そのマンションがこれまでに行ってきた修繕工事の内容はもちろんのこと、建物自体の構造や付属設備の内容などについても一定の確認をとるように心がけてください。

これらの情報は不動産業者等を介して、重要事項調査報告書を入手することである程度は確認出来ます。

ここ10年以内の新築マンションではあまり心配はいらないですが、それよりも古い築年数の中古マンションを購入する場合などは、例えば排水管に亜鉛メッキ鋼管といった耐食性が不十分な素材が使われている場合、更生・更新工事に多額の費用が必要となる場合も考えられるため、こういった要点は購入前に業者に確認を入れることがとても大切です。

管理組合役員の選任

購入したマンションの管理組合役員の選任方法が輪番制である場合には、原則として遅かれ早かれご自身にも役員の順番が回ってくることになります。

一般的な役職としては、理事長、副理事長、会計担当理事、監事などが挙げられますが、役員の種類や選任方法については、管理規約上で独自のルールを定めているマンションも多いので、購入の前にはこの点も一度確認してみることをお勧めします。

管理組合はこの役員に選任された方達が中心となって運営していきますが、多くのマンションではマンション管理会社と管理委託契約を締結していますので、そういった場合は、管理会社から様々なサポートを受けながら力を合わせて組合運営を行っていくことになります。

建物の異常個所を確認中

役員の仕事は大変な面もありますが、反対に今まで見えてこなかったご自分のマンションの現状や課題などを、より身近に感じることの出来る良い機会だとも言えます。

その中には、将来の大規模修繕工事や各種設備のリニューアルなどに備えるために、管理組合として収益事業を営むことで資金の充実を図るといった提案も出てくるかもしれません。

はなまる税理士事務所では、収益事業を営むマンション管理組合の確定申告業務はもちろんの事、収益事業を始めるにあたっての事前のご相談や、個々の組合員の方々からの資産運用や税金にまつわるご相談まで幅広く承っています。

マンションに関する身近なトータルアドバイザーとして当税理士事務所をぜひご活用ください。